Il Comune di Napoli ha approvato una proposta urbanistica che, a partire da dicembre, impone un tetto al 30 % della superficie complessiva di un edificio destinata a affitti brevi. La misura, prevista per i palazzi del centro storico, nasce dalla necessità di contenere la rapida trasformazione di abitazioni in alloggi turistici, fenomeno accentuato dalla crescente attrattiva della città e dalla preparazione all’America’s Cup 2027.
La variante urbanistica e i nuovi limiti
La normativa prevede due leve fondamentali: il cambio di destinazione d’uso nella categoria A/2, riservata alle locazioni brevi e il vincolo che impedisce a più del 30 % della superficie di un edificio di essere adibita a uso turistico. Il primo requisito è già operativo: chi vuole affittare a breve termine deve presentare la SCIA per il cambio d’uso. Il secondo, invece, richiede ancora un regolamento attuativo, che la Giunta intende finalizzare entro ottobre per renderlo efficace da dicembre.
Calcolo del 30 % edificio per edificio
Il criterio di calcolo è molto specifico: si confronta la superficie destinata alla residenza ordinaria con quella complessiva di unità residenziali e turistiche nello stesso palazzo. Negozi, uffici e alberghi non influiscono sul conteggio. Se la quota di affitti brevi supera il 30 % in un edificio, non sarà più possibile presentare nuove richieste di cambio destinazione d’uso per ulteriori unità.
Piattaforma digitale e rischi di una corsa alle concessioni
Per monitorare il rispetto del tetto, il Comune sta ultimando una piattaforma digitale collegata al SUAP. Quando la SCIA per cambio d’uso viene inviata allo sportello unico edilizia, il sistema verifica in tempo reale la disponibilità di superficie libera nel singolo edificio. Dopo trenta giorni, se la domanda non viene bloccata, il cambio si consolida e la superficie destinata a locazione breve viene contabilizzata come impegnata.
Procedura di cambio destinazione d’uso
Il vicesindaco Laura Lieto ha spiegato che la piattaforma consentirà ai proprietari di accreditarsi online, di avviare le pratiche per il passaggio alla categoria A/2 e di consultare la capienza residua dell’edificio. Oltre a semplificare le pratiche amministrative, lo strumento aumenterà la trasparenza rendendo accessibili al pubblico le informazioni sulla saturazione della soglia del 30 %.
Nel periodo intermedio, prima dell’entrata in vigore del tetto, le autorità temono una corsa agli aggiornamenti di destinazione d’uso per “bloccarsi” le superfici disponibili. Il Comune ha annunciato controlli più stringenti su eventuali picchi sospetti nelle SCIA, ma la pressione rimane alta, soprattutto da parte di investitori che vogliono sfruttare l’impennata di turisti prevista per l’America’s Cup.
Secondo i dati dell’Aigab di settembre 2026, su circa 440.000 immobili a Napoli, soltanto 4.540 sono attualmente inseriti online per affitti brevi. La domanda, alimentata dall’arrivo di visitatori internazionali e dagli investimenti immobiliari, sta crescendo in maniera significativa. Il nuovo tetto non blocca l’intero mercato, ma condiziona la possibilità di aprire nuovi alloggi turistici sulla base della situazione specifica di ciascun edificio, creando scenari differenti a seconda del grado di saturazione già presente.
